Hãy tham khảo bài viết của Luật Năng & Partner trước khi quyết định mua đất nông nghiệp. Việc nắm rõ những lưu ý dưới đây sẽ giúp hạn chế rủi ro khi mua, bán đất nông nghiệp.
Đất nông nghiệp là gì?
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất được chia thành 02 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp. Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:
“…
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;…”
Như vậy, tuy không có định nghĩa cụ thể, song nhìn vào các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, ta có thể hiểu đơn giản đất nông nghiệp là đất được sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Những lưu ý khi mua đất nông nghiệp
Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở
Nhiều người lựa chọn đầu tư vào đất bằng cách mua đất nông nghiệp rồi chuyển mục đích sang đất thổ cư, do giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư (đất ở).
Tuy nhiên, để chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân cần tìm hiểu rõ về điều kiện để được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư phải được phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo căn cứ sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”.
Như vậy, trước khi mua đất nông nghiệp thì người mua cần xem thửa đất dự định mua có thuộc quy hoạch, kế hoạch được chuyển lên đất thổ cư hay không.
Trường hợp không được mua đất trồng lúa
Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013. Cụ thể tại khoản 3 Điều này quy định như sau:
“…
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
…”.
Về căn cứ xác định cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, người dân tham khảo khoản 2, khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTC.
Theo đó, cá nhân được hưởng lương thường xuyên, đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư được tính như sau:
1. Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất thổ cư
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp)
2. Chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất thổ cư
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp)
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất là diện tích tối đa được phép nhận chuyển nhượng theo quy định.
Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với từng loại đất là khác nhau.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, như sau:
1. Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối
– Không quá 30 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long.
– Không quá 20 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn lại.
2. Đất trồng cây lâu năm
– Không quá 100 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.
– Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
3. Đất rừng sản xuất là rừng trồng
– Không quá 150 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.
– Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi./.
CÔNG TY LUẬT TNHH NĂNG & PARTNER – Hotline: 0986.799.399; 0886.799.399
Website: dnlawfirm.com.vn
Email: ducnanglawfirm@gmail.com
Facebook: https://www.facebook.com/dnlawfirm.com.vn
Văn phòng tại Hà Nội: Phòng 19.7, Tòa Vimeco Lô E9, Phạm Hùng, Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội.
Chi nhánh tại Thái Nguyên: Số 360/1 Đường Bắc Kạn. Thành phố Thái Nguyên;
Chi nhánh tại Hải Phòng: Tầng 9, tòa nhà Đông Phương, Lô 26BC đường Lê Hồng Phong, phường Đông Khê, quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.